根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规定，结合我县实际，县房产服务中心已多次对购买商品房过程中存在的风险对广大市民进行提示，广大市民购房风险意识和维权意识明显增强，有效规避购房风险，但仍有部分购房群众订购未办理预售许可房屋，出现自身权益受损情况，现再次将有关事项通告如下：

　　一、购房者购买新建商品房时如何确认所购房屋为合法房屋？

　　购房者在购买新建商品房时应要求房地产开发企业或销售代理商提供齐全的“五证”，这是法律法规对销售方的基本要求（注：“五证”应在售房部醒目位置公示）。

　　“五证”是指《国有土地使用证》（或不动产权证书）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。对“五证”不全的房产不要购买，如购买易造成不能交房、无法办理不动产权证书等不良后果，存在极大风险。

　　二、签订商品房买卖合同前应注意哪些事项？

　　1.查看开发企业该项目是否具有《商品房预售许可证》。若有《商品房预售许可证》，则表明开发企业已经具有《国有土地使用证》（或不动产权证书）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，且审批手续齐全；若无《商品房预售许可证》，则表明房屋可能存在查封、抵押等权利限制情况。同时特别要注意查看所购房产是否在《商品房预售许可证》范围之内，若所购房屋不在《商品房预售许可证》范围内，则表明不具备预售条件，购买时有风险。

　　2.购房人与开发企业（或销售代理商）就所选房屋有关事项达成一致后，签订合同时应使用中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171），并按照示范文本中所列条款认真填写。仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。

　　3.签订合同的基本原则是平等、自愿，发现有自己不能接受的条款坚决不能签订，合同一旦签订，即具法律效力，双方都必须遵守，非经法定程序，不能进行变更和撤销。

　　4.新建商品房买卖必须进行《商品房买卖合同（预售）》网上签约、并及时备案，才能有效防止“一房多卖”，保护购房者合法权益。

　　（1）网签。由购房人携带相关证件到开发企业售房场所签订《商品房买卖合同（预售）》，并由开发企业上传至房屋交易与产权管理系统（购房人可现场监督开发企业及时上传资料）。

　　（2）备案。由开发企业业务人员携带购房人与开发企业签订的《商品房买卖合同（预售）》及交存于监管账户的资金票据等有关证件，到政务大厅办理备案手续。

　　5.购房资金（包括首付款、按揭款等款项）必须交存至监管账户（监管银行、监管账户在预售许可证公示栏内公示），并索要交款票据。交款应当以转账形式直接交存至监管账户，最好不要以现金方式交存房款。若开发企业提供的账户与预售许可证公示栏内账户不符，则不能交纳房款，否则无法进行备案。

　　6.注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等，如发现条件不对等的可提出意见。

　　7.对于实践中容易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免事后引起纠纷。

　　8.分清房屋预售和实测面积。对预售面积和实测面积如有差异应提出意见，并写入正式合同的有关条款或增加条款。

　　三、买卖双方在履行合同中出现争议应如何处理？

　　根据《合同法》的有关规定：买卖双方在履行合同中出现争议，双方应协商解决。协商不成时，买卖双方应按合同争议的解决方式向人民法院申请诉讼。

　　四、风险提示

　　1.注意查看企业征信及资质。购买商品房时要查看房地产开发企业公示的营业执照、企业资质证书，查看“五证”，同时了解企业的社会信用口碑。

　　2.切勿轻信企业口头承诺。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。因此，企业如有以上承诺或类似以上承诺，本身就是违法行为，是无法正式写入《商品房买卖合同》的，因此购房者也不会受到法律保护，请购房者要有清醒的认识，不要与开发企业签订“阴阳合同”，避免企业承诺无法兑现而遭受损失。

　　3.不购买未办理预售许可房屋。《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。因此未取得预售许可的情况下，开发企业向买受人收取预订款性质费用的（如收取各种名目的订金、诚意金等所有收款行为）均是违法行为，购房者要有清醒的认识，避免遭受经济损失。

　　五、监督方式

　　广大购房者如发现我县房地产开发企业存在违规行为，请来电投诉反映。

　　监督电话：0933-2521423（静宁县住房和城乡建设局）

　　0933-2533797（静宁县房产服务中心）

　　静宁县住房和城乡建设局  静宁县房产服务中心

2021年5月19日