《静宁县物业管理实施细则（试行）》

政策解读

一、制定细则的必要性

《平凉市物业管理条例》经市人大常委会议审议通过，并经省人大常委会批准，并于2020年1月1日正式实施。《条例》的颁布实施，标志着全市住宅物业管理工作进入了规范化、法制化的新阶段。同时，随着我县城镇化进程的不断加快和住宅总量的持续增长，物业管理得到了快速发展，管理规模和企业数量逐步增加，物业管理实践中新情况、新问题不断初见，依法规范物业管理已成为各行各业的共识，而我县物业管理规章制度方面尚属空白，已不能适应当前城镇化建设发展的需要，因此迫切需要制定符合我县实际情况的《细则》。

二、主要内容

《细则》共九章九十三条。主要内容包括总则，物业管理区域划分，业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会，前期物业管理，物业服务与管理，物业的使用与维护，住宅专项维修资金，法律责任、附则等九个方面。

第一章：总则。该章主要明确《细则》制定所依据的法律法规文件及相关条例、适用范围和物业管理中应当遵循的原则。同时对17个职能部门和4个相关专业经营单位在物业服务管理工作中的职责作出规定。

第二章：物业管理区域划分。该章主要对物业管理区域划分的责任主体及划分过程中应当考虑的7个方面的原则作出规定；对新建项目拟实行物业管理划分物业管理区域提出申请时间进行明确，同时对变更调整物业管理区域的程序进行规范。

第三章：业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会。

该章主要定义了业主的概念，明确成立业主大会、选举业主委员会的条件及筹备业主大会的主体职责和召开业主大会的程序、形式、注意事项。对业主委员会的性质、人员组成及任期年限、选举程序、职责、禁止性行为和换届选举进行规范。明确了住宅小区成立物业管理委员会的3个条件、程序及人员组成，以及物业管理委员会的工作职责。就首次业主大会会议所需资料和经费来源明确为建设单位，对业主大会建立财务管理制度予以规范。

第四章：前期物业管理。该章定义了前期物业管理；明确建设单位选聘前期物业企业的方式及报备程序，合同签订的时限要求和程序。对物业服务人开展物业服务的方式和内容，以及在成立业主委员会后退出程序作出了规定，特别是对建设单位应按规范配建物业管理用房、业主委员会办公用房作出具体要求。

第五章：物业服务和管理。该章对物业服务人的资格、物业服务合同内容及报备程序作出规定，明确业主大会可以通过招标或协商选聘物业服务人。对物业服务人应履行的14条基本职责作出规定。明确物业管理实行有偿服务，规定了物业服务人收费的依据和方式，依法收取物业服务费的途径。对水、电、暖等专业经营单位的服务内容、标准及维修服务范围作出规定。对物业服务合同期满后，业主委员会作出续聘或解聘物业服务人的程序及被解聘物业服务人在退出时应该履行的法定义务进行明确。明确未实行物业管理的小区由所在乡镇政府、城市社区管理委员会组织成立物业管理委员会实施管理；对物业服务公开事项进行了规范。

第六章：物业的使用与维护。该章对业主或物业企业在物业管理区域的12项禁止性行为及住宅小区内混合楼商业用户经营者的5项禁止性行为进行规范。明确规定了物业管理区域内的共有场所的管理使用方式等。

第七章：住宅专项维修资金。该章明确住宅专项维修资金的交存、使用、管理严格按照《静宁县住宅专项维修资金管理办法》执行。

第八章和第九章：法律责任和附则。分别对物业服务人违约、违法以及国家工作人员违法行为设定处罚规定。明确《细则》实行起始时间和有效期限。

                                                                  静宁县房产服务中心

                                                                    2022年11月1日

被解读文件地址：静宁县人民政府办公室关于印发《静宁县物业管理实施细则（试行）》的通知