静宁县物业管理实施细则（试行）

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主和物业服务人的合法权益，改善人民群众生活和居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》《平凉市物业管理条例》，结合我县实际，制定本细则。

第二条 本县行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本细则。

第三条 本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第四条 物业管理遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则，推行业主自主管理与专业服务相结合的市场化、社会化、智能化管理方式，提高物业服务和管理水平。

第五条 县政府应当加强对物业管理工作的领导，建立物业管理工作综合协调机制，将物业管理纳入社会治理范畴和现代服务业发展规划。

第六条 县住建局负责全县物业管理活动的监督管理，具体履行下列职责：

（一）监督管理辖区内物业服务人及其从业人员。

（二）加强对乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会物业管理相关工作人员和物业管理行业协会、物业服务人及其从业人员、业主委员会成员的业务指导、培训和监督管理。

（三）建立健全物业服务人电子信息平台和相关物业管理档案。

（四）督促建设单位履行建筑工程质量保修责任。

（五）对选聘物业服务人招投标活动进行监督管理。

（六）负责前期物业服务合同、临时管理规约、建设工程竣工验收和选聘物业服务人合同、业主委员会的备案管理。

（七）做好住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作。

第七条 县政府有关部门应按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作：

（一）县发改局会同县住建局负责审批普通住宅前期物业服务收费标准，制定不具备协商议价条件的住宅小区机动车停放服务收费标准。物业管理区域内供水、供电、供热等动力设备发生的二次转供能源费用按照有关政策规定执行。

（二）县司法局负责普法宣传，对《平凉市物业管理条例》和本细则宣传贯彻落实情况进行监督检查。

（三）县财政局配合县住建局做好住宅专项维修资金的监督管理。

（四）县应急管理局负责协调、督促相关职能部门严格落实《住宅物业消防安全管理》（GA1283-2015）规定；指导物业服务人做好物业管理区域内消防通道、设施设备管理和安全防范及突发事件应急处置工作；指导物业服务人制定安全事故应急预案。

（五）县审计局依法对住宅专项维修资金的交存、使用、管理进行审计监督。

（六）县市场监督管理局负责监督检查物业服务人无照经营等违规经营活动；做好特种设备的安全监管；监督、指导物业服务人做好价格公示工作，查处违规收费等行为；查处饮食服务业油烟污染扰民行为。

（七）县公安局负责住宅小区安防、技防设施建设工程验收；负责物业保安人员的登记备案、业务指导和监督管理；负责对物业小区治安、刑事案件的查处；做好民警进社区工作，指导物业服务人加强小区治安防范。

（八）平凉市生态环境局静宁分局负责督促相关部门按照环境噪声污染防治监管相关规定，对物业管理区域内环境噪声污染进行查处，对从事经营活动进行评价、审批。

（九）县自然资源局负责对物业管理区域内未批先建、未按规划审批内容修建、擅自改变房屋结构和用途等违法违规案件进行调查取证和认定工作；会同相关部门做好物业管理区域内的控违拆违工作。

（十）县执法局负责配合乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会和相关部门对物业管理区域内已认定的违法建筑物、构筑物进行拆除；对环境管理方面社会生活噪声污染、餐饮服务业油烟污染、燃放烟花爆竹污染等进行行政处罚，查处物业服务人和业主违反城市管理相关规定的行为，督促物业服务人做好垃圾分类工作；查处违法排放污水等行为。

（十一）县工信局负责督促移动公司、联通公司、电信公司向住宅小区最终用户提供服务，合理收取有关费用，并做好物业相关设施的日常维护和管理工作。

（十二）县民政局负责协助乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会组织协调本辖区内各物业管理区域成立业主委员会和物业管理委员会；积极调动社区居民和各类社会组织关注、支持、参与社区物业管理，促进社区物业管理的健康发展。

（十三）县文旅局负责督促县广电网络公司向住宅小区最终用户提供服务，合理收取有关费用，并做好相关设施的日常维护和管理工作；对物业管理区域内的娱乐活动进行监督管理。

（十四）县卫健局负责督促指导物业服务人做好公共卫生和爱国卫生工作。

（十五）县融媒体中心负责做好物业管理行业法律、法规、条例的新闻宣传工作。

（十六）城市社区管理委员会和乡（镇）人民政府按照属地管理原则，履行物业管理主体责任；负责《平凉市物业管理条例》和本细则的宣传贯彻工作；组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立物业管理委员会、业主大会，选举产生业主委员会；指导和监督物业管理委员会、业主大会、业主委员会依法履行职责；督促业主委员会按期组织召开业主大会会议；负责对辖区物业服务人进行监督管理，建立物业管理联席会议制度，召集公安、执法、市场监管等部门和社区、业主委员会（业主代表）、物业服务人等各方参加，协调解决物业管理中的矛盾纠纷和突出问题；协调自行管理的小区做好物业服务工作。

（十七）供电、供热、供气、供水相关服务公司负责向住宅小区最终用户提供服务，合理收取有关费用，并做好相关设施的日常维护和管理工作。委托物业服务人代收有关费用的，可根据双方约定向委托单位收取代收服务费，但不得向业主收取额外费用。

各相关部门、城市社区管理委员会、乡（镇）人民政府和相关服务公司负责做好本单位监管范围内物业管理投诉的处置工作；履行法律法规和规章规定的其他职责。

第二章 物业管理区域划分

第八条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，由县住建局会同乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、住宅小区布局、社区建设等因素确定。

第九条 一个或几个相邻的住宅小区（楼）可以划分为一个物业管理区域，具体可按照下列情况进行划分：

（一）按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定。

（二）依据乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会辖区内业主人数实际情况划分物业管理区域。

（三）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

（四）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后，可以划分为不同的物业管理区域。

（五）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自建设单位同意，并已向物业买受人明示，或者业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

物业管理区域划分后，县住建局应当在物业管理区域内公告。

第十条 新建项目拟实行物业管理的，建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向县住建局提出划分物业管理区域的申请。

县住建局应当自受理之日起三十日内，根据建设项目规划设计方案，向建设单位出具物业管理区域划分决定。县住建局划分物业管理区域前应当征求物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会的意见。

第十一条 物业管理区域划分后不得擅自变更。确需变更的，应当形成调整方案，并向县住建局提出申请。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

物业管理区域调整后，县住建局应当在物业管理区域显著位置公告。

第十二条 影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的，不得划分为独立的物业管理区域。

对物业管理区域划分有争议的，由县住建局会同物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会确定。

第十三条 物业管理区域划分后，建设单位在销售物业时，应当将下列材料向物业买受人明示，并作为合同的附件：

（一）物业管理区域的范围。

（二）共用部位的名称、位置和面积。

（三）共用设施设备的名称、用途。

（四）物业管理用房的位置和面积。

第三章 业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节 业主和业主大会

第十四条 业主是指房屋的所有权人。

物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。业主不得以放弃业主权利为由拒不履行业主义务。

第十五条 物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，按照国家有关规定开展活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十六条 物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

（一）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的。

（二）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之三十以上不足百分之五十的。

物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在十五日内书面报告物业所在乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行报告义务和报送资料的，可以由百分之五以上的已售物业业主人数联名书面报告。

乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组。

第十七条 建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

（一）业主名册。

（二）物业管理区域划分证明。

（三）房屋及建筑面积清册。

（四）建筑规划总平面图。

（五）共用设施设备交付使用备案证明。

（六）物业服务用房配置资料。

（七）成立业主大会必需的其他资料。

第十八条 业主大会筹备组由物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会工作人员一名，社区代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

筹备组组长由乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会工作人员担任。

乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。

筹备组正式开展筹备工作前，县住建局应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

第十九条 筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务人中任职。

筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

第二十条 业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案。

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。

（四）拟定业主委员会选举办法。

（五）提出业主委员会组成人员候选人名单。

（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前， 将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

业主对公示内容存在异议，业主大会筹备组应当对存在的问题及时研究，待确定后重新进行公示。

第二十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内， 向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者信息技术征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

第二十三条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加，但业主人数不足五十人的，由全体业主参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表出席业主大会会议不得委托他人，业主代表一般不得少于三十人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

第二十四条 采用书面征求意见或信息技术征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公示。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会应当对采用书面征求意见或信息技术征求意见召开业主大会会议的情况进行监督指导。

第二十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前予以公示，并将会议内容书面告知社区。

第二十六条 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会责令其限期组织召开；逾期仍未组织召开的，由乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会组织召开。

第二十七条 业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则。

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员。

（三）确定物业管理模式。

（四）选聘和解聘物业服务人。

（五）筹集住宅专项维修资金。

（六）使用住宅专项维修资金。

（七）改建、重建建筑物及其附属设施。

（八）确定业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准。

（九）改变或者撤销业主委员会不适当的决定。

（十）改变共有部分的用途或利用共用部位、共用设施设备从事经营活动。

（十一）利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项。

（十二）对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计。

（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项、第七项和第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十八条 业主大会会议表决采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

第二节 业主委员会

第二十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会的选举产生之日为其成立日期。

第三十条 业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会组成人员应当遵纪守法，热心公益事业，责任心强，有一定的组织协调和沟通能力，具有完全民事行为能力，还应当具备法律、法规规定的任职条件，并符合本细则第十九条的规定。

业主委员会委员不再是物业管理区域业主或者连续一年以上不在物业管理区域居住、提出辞职、因其他原因无法履职或在所选聘物业服务人中任职的，其业主委员会委员职务自行终止。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会及县住建局备案：

（一）管理规约、业主大会议事规则。

（二）业主大会会议记录和会议决定。

（三）业主委员会组成人员的基本情况及选举情况等资料。

县住建局应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示备案情况。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内显著位置公示。

第三十二条 业主委员会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

业主大会印章的使用，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定；业主委员会印章的使用，应当根据业主委员会的决定。

第三十三条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定。

（二）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况。

（三）根据业主大会决定，与选聘的物业服务人签订物业服务合同。

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同。

（五）确认物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案并监督实施。

（六）监督管理业主共有收益的使用。

（七）监督管理规约、物业管理制度的实施。

（八）审核需要业主分摊的费用。

（九）组织筹集和监督使用住宅专项维修资金。

（十）协调业主和物业服务人之间的关系。

（十一）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼。

（十二）组织筹备业主委员会换届和补选工作。

（十三）负责业主大会交办的其他事项。

业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出决定应当经全体成员半数以上同意。

第三十四条 业主委员会不得有下列行为：

（一）拒不执行业主大会决定。

（二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料。

（三）擅自使用业主大会印章。

（四）打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人。

（五）未经业主依法选聘，与物业服务人签订物业服务合同。

（六）擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益，侵占业主共有财产。

（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

第三十五条 业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。

业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的，由物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。

第三十六条 业主委员会应当向业主公开下列资料，随时接受业主查询：

（一）管理规约、业主大会议事规则。

（二）业主大会和业主委员会的决定。

（三）物业服务合同。

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况。

（五）共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况。

（六）占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况。

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况。

（八）其他应当向业主公开的资料。

前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第三十七条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面报告物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会，并依法开展换届选举工作。

换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理管委会应当组织换届选举。

第三十八条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，在乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会指导和监督下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会代管。乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内，将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。

业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的，应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理管委会代管。

不按时移交上述档案资料、印章及财物的，乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会应当责令交回；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三节 物业管理委员会

第三十九条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的。

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会指导两次后仍不能成立的。

（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

第四十条 物业管理委员会由乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会组织成立，由业主成员以及乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会、公安派出所、居委会、建设单位派员组成。

物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，业主成员在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本细则第十九条的规定。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

第四十一条 自物业管理委员会成立之日起十日内，乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会应当将成立情况书面告知县住建局。

第四十二条 物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内， 与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

第四节 其他规定

第四十三条 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。

建设单位应当在业主大会筹备组成立之前，将首次业主大会会议筹备经费交至物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。

第四十四条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

第四十五条 经百分之二十以上业主提议，业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计，并将审计报告通报全体业主。

业主委员会或者物业服务人不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第四十六条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会书面提出撤销申请；业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向县住建局提出撤销申请。

受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正，逾期不改正的，应当撤销其决定并通告全体业主。

第四章 前期物业管理

第四十七条 本细则所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业管理。    

建设单位负责选聘物业服务人实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务人履行前期物业服务合同。

第四十八条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，临时管理规约包括下列内容：

（一）使用维护物业共有部分的规则。

（二）使用物业专有部分的权利和义务。

（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务。

（四）分担物业管理区域各类费用的方式。

（五）违反临时管理规约应当承担的责任。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

第四十九条 现售商品房出售之日三十日前，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务人选聘；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，由县住建局批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

建设单位应当自选定物业服务人之日起三十日内与物业服务人签订前期物业服务合同。

第五十条 前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向县住建局备案。

建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第五十一条 前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第五十二条 新建住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务人对共用部位、共用设施设备完成承接查验，与竣工验收资料不符的，由建设单位按照国家有关规定或协议约定承担保修责任。

建设单位应当与物业服务人签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

建设单位与物业服务人恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

第五十三条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务人移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（二）共用设施设备清单。

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（五）业主名册。

（六）承接查验所必需的其他资料。

第五十四条 承接查验过程中，因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业服务人有权拒绝承接该项目。

第五十五条 物业服务人应当自物业交接后三十日内，持物业承接查验相关资料向县住建局备案。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十六条 新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当符合《建设工程规划许可证》及《居住区公建配套设施建设合同》要求，并在建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

（一）物业建筑面积二十五万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之二配置，最低不得少于四十平方米。

（二）物业建筑面积超过二十五万平方米的，除按照二十五万平方米的千分之二配置外，超过部分按千分之一的标准配置。

（三）物业管理用房应当按照办公用房标准设计，具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于二十平方米。前期物业服务人应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内，向业主委员会移交办公用房。

物业管理用房属全体业主共有，无偿提供给物业服务人使用。任何单位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。

第五十七条 前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务人，并监督物业服务人之间依法交接：

（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务人不愿再续签合同的。

（二）物业服务人擅自撤离的。

（三）物业服务人被吊销营业执照的。

（四）法律、法规规定的其他情形。

第五十八条 前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务，但尚未成立业主大会的，物业服务人应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理管委会。

乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会应当在物业服务人退出前，组织业主成立业主大会，决定管理模式。

第五十九条 物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

第五章 物业服务与管理

第六十条 从事物业管理服务的企业，应当依法取得独立的法人资格和相关证照，并在证照载明经营范围内承接物业管理服务，不得伪造、涂改、出租、出借、转让证照。

第六十一条 业主大会可以通过物业管理招投标平台公开招标选聘物业服务人，也可以通过协商方式选聘。物业服务人的选聘方案由业主委员会拟定，并在物业管理区域内公示。

第六十二条 业主委员会与选聘的物业服务人应当签订物业服务合同。物业服务合同签订之日起十五日内，物业服务人应当将物业服务合同报城市社区管理委员会或乡（镇）人民政府、县住建局备案。

第六十三条 物业服务人承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接手续。

交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并报物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会备案。

第六十四条 物业服务合同应当包括下列内容：

（一）物业的基本情况。

（二）委托方和受托方的权利义务。

（三）物业管理服务事项和服务标准要求。

（四）物业服务费的收费标准和收取办法。

（五）物业的维修和养护要求。

（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务。

（七）合同的期限、变更和解除。

（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式。

（九）违约责任及解决纠纷的途径。

（十）物业管理服务用房的面积、范围、用途等。

（十一）双方当事人约定的其他事项。

第六十五条 物业服务人应当履行下列职责：

（一）宣传国家法律、法规和有关政策、规定。

（二）有关物业服务事项的提示、告知。

（三）物业共用部分、共用设施设备的使用、管理和维护。

（四）公共区域环境卫生的保洁以及垃圾分类管理。

（五）公共区域内的秩序维护、安全隐患的排查整治。

（六）公共绿化设施的养护。

（七）处理业主投诉，实行24小时执勤制，制定物业服务、管理应急预案。

（八）车辆行驶和停放、管理，消防通道、警示标识的设置。

（九）公开住宅专项维修资金、业主共有收益使用情况。

（十）对物业使用中禁止行为的告知、劝阻、制止和报告。

（十一）建立健全物业管理档案。

（十二）登记住宅小区流动人口信息并向社区、公安机关报备。

（十三）协助社区及其他单位开展相关工作。

（十四）物业服务合同约定的以及法律法规规定的其他事项。

第六十六条 物业服务人可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、消防、监控安防、供热设施等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

第六十七条 物业管理实行有偿服务。物业服务项目收费实行政府指导价和市场调节价相结合方式，遵循合理、公平、公开以及收费标准与服务水平相适应原则。具体收费标准和收费方式在物业服务合同中约定。

第六十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务人、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的，可向法院申请强制执行。

物业服务人不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等限制或者变相限制专业服务的方式催收物业服务费。

物业服务人擅自停止物业服务，服务达不到合同约定的标准，收取未经批准费用的，业主可以拒绝交纳相应的费用。

物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务人自行提供的服务，不得向业主收取费用。物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

第六十九条 物业服务人应当登记进出物业管理区域的外来人员和车辆，并定时对物业管理区域进行巡逻。

物业管理区域内安装监控安防设施设备的，物业服务人应当定期维修、养护，确保正常运行。

第七十条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的事件，物业服务人应当向当地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会和县应急管理局、县住建局报告。

（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人员伤亡或者危 及建筑物安全的。

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时以内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的。

（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定的。

（四）物业管理区域内发生重大伤亡事件的。

（五）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

第七十一条 新建住宅物业管理区域内的专业经营设施设备由专业经营单位负责维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。专有部分供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照一户一表，共有部分配置独立计量表。

专业经营单位委托物业服务人负责专业经营设施设备日常维修、养护的，应当与物业服务人签订委托协议，明确维修、养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修、养护工作进行监督。

第七十二条 住宅物业管理区域内已建成的供水、供电、供气、供热等终端用户分户计量表，或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。决定移交的，建设单位应当组织有关专业经营单位进行验收。

验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护和管理；验收不合格的，由专业经营单位按照相关标准和规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的费用由全体业主共同承担。

第七十三条 专业经营单位应当向最终用户提供服务并收取费用，对有公共能耗应当独立安装计量装置，计量收费。

专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七十四条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务人。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务人续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务人的，原物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域，并与新选聘的物业服务人办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出和交接相关手续。

物业服务人决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内显著位置公示，并书面告知业主委员会和物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务人退出物业管理区域，原物业服务人按照原合同继续提供服务的，原合同对双方人具有约束力，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前三十日内书面告知对方当事人。

第七十五条 业主大会决定解聘或者物业服务人退出物业管理区域，应当撤出管理区域内的物业服务人员，三十日内在社区、业主委员会的共同监督下，与被选聘的物业服务人履行下列交接义务：

（一）移交本细则第五十三条规定的相关资料。

（二）移交物业资料，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财会资料。

（三）物业管理用房，物业管理共用部位、共用设施设备等资产。

（四）结清预收、代收和预付、待付的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益。

（五）法律、法规规定的其他事项。

退出物业管理区域前，原物业服务人应当维持正常的物业管理秩序。

第七十六条 物业服务人不得有下列行为：

（一）减少专业人员数量和物业管理面积，物业服务、管理的质量达不到合同约定的标准。

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理委托给他人。

（三）挪用住宅专项维修资金。

（四）侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。

（五）擅自改变物业用房用途。

（六）擅自改变物业管理区域内公共建筑和公共设施规划用途。

（七）非法出售或提供业主信息。

（八）损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

（九）法律、法规禁止的其他行为。

第七十七条 未实行物业管理的住宅小区，由物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理管委会组织成立物业管理委员会，实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。

第七十八条 业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第七十九条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示并及时更新下列信息：

（一）物业服务人相关证照，物业服务人项目经理的基本情况、联系方式，客服电话、工程维修电话。

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等。

（三）电梯、消防、监控安防、供热设施等共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等。

（四）代收代缴事项。

（五）水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊方式。

（六）共用部位和共用设施设备经营收益情况。

（七）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

物业服务人应当自觉接受业主监督，不得向业主收取未经公示的费用。

第八十条 县住建局负责物业服务人、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

乡（镇）人民政府、城市社区管理委员会应当做好辖区内物业服务人的管理工作。

第六章 物业的使用与维护

第八十一条 业主、物业服务人应当按照不动产权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。

第八十二条 业主或物业服务人在物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途。

（二）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自改变共用设施设备用途。

（三）擅自挖掘、占用物业管理区域内道路、场地和地上地下空间，损害业主共同利益。

（四）损害、占用、堵塞、封闭燃气及其他管道设施，影响公共安全。

（五）违法搭建、改建建筑物、构筑物。

（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。

（七）随意倾倒垃圾、污水，在楼道、楼梯间窗台堆放杂物，向室外抛掷物品。

（八）在楼道内停放电动车或者为电动车充电。

（九）违反规定饲养犬只等动物且影响环境卫生和业主正常生活。

（十）排放超过规定标准的噪声、烟尘。

（十一）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道和消防登高面等消防场地。

（十二）法律、法规禁止的其他行为。

第八十三条 住宅小区内商住混合楼商业用户的经营者，不得从事下列活动：

（一）经营性娱乐活动。

（二）生产、销售、贮存有毒、易燃、易爆等危险品。

（三）产生不符合排放标准的油烟、废气或者异味等有害物质。

（四）产生影响他人正常生活的噪声、振动。

（五）影响他人正常生活的其他行为。

第八十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需求，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定对共有车位停放车辆收取场地使用费的，可以委托物业服务人进行经营管理，但应当符合城市管理的相关文件规定。

占用共有场地停放车辆的，不得占用消防通道，不得设置车位锁或者影响正常通行。公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放，不得收取费用。

第八十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位等进行经营活动的，应当征得相关业主或业主大会同意。所得收益属业主共有，按照业主大会的决定使用，可以由物业服务人代为管理。

第七章 住宅专项维修资金

第八十六条 住宅专项维修资金的交存、使用、管理按照《静宁县住宅专项维修资金管理办法》有关规定执行。

第八章 法律责任

第八十七条 违反本细则第六十八条第四款规定，物业服务人擅自停止物业服务，或者其提供的服务达不到合同约定标准的，由县住建局依据《平凉市物业管理条例》第三十四条规定，责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第八十八条 违反本细则第七十五条规定，原物业服务人未按期限交接的，由县住建局依据《平凉市物业管理条例》第三十六条规定，责令限期交接；逾期不交接的，对物业服务人予以通报，并处一万元的罚款。

第八十九条 违反本细则第七十九条规定，物业服务人收取未经公示费用的，由县市场监管局依据《平凉市物业管理条例》第三十五条规定，责令退还业主，并处五千元以下罚款。

第九十条 违反本细则第八十二条第（一）项规定的，由县住建局依据《平凉市物业管理条例》第三十七条规定，责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。

违反本细则第八十二条第（二）（三）（六）项规定的，由县住建局依据《平凉市物业管理条例》第三十七条规定，对个人处以一千元以上一万元以下的罚款，单位处以五万元以上二十万元以下的罚款。

第九十一条 国家工作人员在物业管理工作中不依法履行职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则

第九十二条 违反本细则的其他行为，法律、法规已有明确规定的，从其规定。

第九十三条 本细则自发布之日起施行，有效期两年。

文件解读地址：《静宁县物业管理实施细则（试行）》政策解读