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关于加强住宅小区物业管理季度协商座谈情况的报告

索引号
11769/2020-1101163711
所属主题
综合政务
发布机构
县委办
发布日期
2020-11-01
文号
废止日期

   

  中共静宁县委

  批转县政协关于加强住宅小区物业管理季度

  协商座谈情况的报告》的通知

  

各乡(镇)党委,县直及省市驻静各单位党(工)委、党组、支部:

  9月中旬政协组织召开了加强住宅小区物业管理季度协商座谈会议,形成了《关于加强住宅小区物业管理季度协商座谈情况的报告》。报告梳理总结了全县住宅小区物业管理基本情况,指出了工作中存在的困难和问题,提出了具有较强针对性和指导性的意见建议。现将报告予以转发,请各相关部门,特别是住建、房产部门认真学习研究,进一步健全工作机制,创新优化方式,完善监管措施,不断提升管理服务水平,为广大城乡居民营造文明、和谐、舒适的居住环境。

  

  

                                                                                           中共静宁县委

                                                                               2020年1029日

  

   

  关于加强住宅小区物业管理季度协商座谈

  情况的报告

  

  9月中旬,县政协组织召开加强住宅小区物业管理季度协商座谈会,与会政协委员和相关职能部门、物业公司负责人围绕加强住宅小区物业管理情况进行互动交流,开展协商议政,积极建言献策。会前,部分县政协委员和相关部门负责人深入建兴明珠、德美润园、静安嘉苑等住宅小区进行了现场调研,并赴华亭、崆峒和宝鸡市千阳、陈仓、麟游等县(区)考察学习了物业管理方面的先进经验和成功做法。现将协商座谈情况报告如下:

  一、基本情况及工作成效

  目前,全县共有住宅小区255个2.9万套,常住人口9.7万人。其中:2000年以前建成的老旧住宅小区161个7588套,住户2.1万人。备案物业管理企业30家物业公司服务的住宅小区55个,托管面积259.6万㎡,占住宅总面积的85.4%。

  近年来,县认真贯彻落实国家、省市出台的物业管理有关规范性文件,紧紧围绕“旧住宅区抓改造提升、新住宅区抓规范管理”的思路,不断理顺物业监管机制,规范物业管理市场,提升物业管理水平,取得了一定成效。一是配套政策逐步完善。制定印发《静宁县住宅专项维修资金管理办法》,为住宅专项维修资金的归集、使用、管理和监督提供了制度保障;职能部门不断完善有关规章制度,初步解决了当前物业管理中存在的突出问题,维护了业主的合法权益。是新建住宅小区物业服务全覆盖。目前,全县新建住宅小区100%落实物业管理,同时督促物业服务企业健全内部管理制度,加强岗位业务培训,促进物业服务标准化、规范化、优质化,为居民提供整洁、安全的生活环境。三是加快旧住宅区改造提升。2015年以来,先后对东苑小区、北环路、阿阳新村、中街等片区老旧住宅小区的基础设施及楼体进行了改造提升,为物业服务管理创设有利条件。

  二、存在的困难问题

  我县住宅小区物业管理工作与新型城镇化的发展、居民日益增长的需求相比,与周边县区相比,还有一定差距,主要表现在

  监管合力有待提升。物业管理涉及城市社区、住建(房产)、自然资源(规划)、发改(价格认证中心)、应急管理等多个职能部门以及水、电、暖、气等多家企业,但由于职责定位不准,权利义务不明,物业管理企业除承担物业管理和服务职能外,还承担了应由社区承担的邻里纠纷化解职能,应由水电气暖等企业单位承担的经营管理职能,应由开发企业承担的建设质量和保修责任职能,造成大量的矛盾纠纷和上访问题,不能及时有效解决,致使物业企业和业主之间的矛盾时有发生。

  基础设施配套不完善。部分住宅小区前期规划不到位,建设监管不力,造成前期开发与售后管理脱节,致使已建成的居民住宅区历史遗留问题多,形成无人管、无钱管、无法管的现象,制约正常物业管理的开展。特别是2000年以前建设的部分老旧住宅小区,多为临街单边楼栋,基础设施配套不完善,无法提供有效的物业服务管理。

  物业服务参差不齐。全县物业管理起步较晚,物业服务企业从“管理”理念向“服务”理念转变尚未形成目前主要依托开发企业成立的物业公司进行管理,部分物业公司设立起点低,管理水平低,服务能力弱,专业人员水平参差不齐、年龄偏大,物业服务仅停留于清扫、安保等基本服务内容上。物业服务收费标准基数低,执行的标准与市场运营成本差距较大,投入与收益达不到平衡,部分物业服务企业经营困难、亏损运营,影响物业服务企业提供优质服务,阻碍物业服务市场化进程。

  业主自治意识不强。目前,全县仅有宏学园小区和电力家园小区成立业主委员会,大部分小区业主对业委会的认识存在偏差,自治意识不强,参与物业管理积极性不高,导致很多小区物业管理运行多年至今无法成立业委会。业主与物业企业没有签订物业服务合同、没有制定业主公约和议事章程,无法有效维护业主权益,监督物业企业的职能发挥还不够充分。同时,在监管工作中缺乏有力抓手,不能做到令行禁止,监管面临很大挑战。

  三、意见建议

  针对当前存在的主要困难和问题,在协商座谈中委员们和职能部门负责人一致认为,要认真贯彻落实国务院出台的《物业管理条例》和省市制定的物业管理规范性文件,主要做好四个方面的工作

  (一)理顺监管职能,切实形成工作合力。一是建立协调机构。将物业管理工作作为改善民生和促进和谐社区建设摆上重要位置,建议成立以县政府分管领导为组长,各职能部门主要负责人为副组长的物业管理协调领导小组,定期召开联席工作会议,研究解决物业管理工作中遇到的困难和问题,督促相关部门加强协作配合,更好落实职能作用。二是明确工作职能。加强物业管理相关法规、规范性文件与《民法典》的衔接,依据《平凉市物业管理条例》,及时研究制定我县物业管理规范性文件,进一步明确政府部门、开发企业、物业企业及业主等各方的权利、义务和责任,把物业管理工作纳入法制化、规范化发展轨道。三是完善管理体制。积极借鉴宝鸡市陈仓区、华亭市等县(区)先进做法,充分发挥社区在物业管理中的组织、指导、协调作用,探索建立“主管部门监督管理、城市社区具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合”的责任体系,形成“各司其职、相互配合、上下联动、齐抓共管”的工作机制,为推进物业管理工作提供制度和组织保障。

  (二)增强业主自律意识,推进业委会建设。一是强化自治意识。要加大对《民法典》《平凉市物业管理条例》等法律法规的宣传力度,通过开展法律法规培训、社区文艺演出等群众喜闻乐见的活动,让广大住户知晓小区的业主就是小区的主人,进一步提升广大居民的物业管理意识,引导广大业主加强自治管理,主动参与物业管理,营造良好的工作氛围。二是积极组建业委会。相关职能部门要把业委会组建工作作为小区管理的主要工作来抓,积极动员,优先选择共产党员、人大代表、政协委员、劳模作为业委会委员候选人,实现小区有人管事、有人议事、有人办事的目标,真正提升业委会成员、居民群众参与小区治理的积极性。三是探索建立“党建+物业”服务模式。积极借鉴宝鸡市千阳县、麟游县成功经验,探索建立城市社区“社区党总支+网格党支部+楼院党小组”党建服务机制,由楼院党小组组长牵头,聘请楼院内退休老党员、在职党员干部为“红色物业管家”,将居民参与基层党建、社区治理、文明创建、物业管理有效结合起来,协调和配合物业公司、业委会共同做好物业管理服务。

  ()科学布局物业区域,加强老旧住宅小区管理。一要科学划分区域。结合实际、科学分析、认真研究,将老旧住宅小区(楼)按照就近相邻和便于管理的原则,划分物业管理区域,分别成立业主委员会,引进物业公司进行管理,切实提高物业服务水平二要灵活多样管理。在引进物业公司进行管理过程中,相关部门要加强指导,充分考虑业主大会意见建议,以居民需求为依托,根据小区(楼)不同情况,不同物业管理区域,构建不同的管理模式,使服务项目和服务特点符合业主意愿,最大限度提高服务质量。三要分类逐步实施。对没有集中连片,暂时无法划分物业管理区域进行管理的单体楼院,要充分发挥住户的主观能动性,导居民自发管理。同时,结合棚户区改造待条件成熟后衔接相关物业公司进行管理

  (四)创新方式方法,逐步推进物业管理规范。一是完善竞争监督机制。要引入竞争机制,大力推行物业管理招投标制度,通过公开招标等方式确定物业服务企业,进一步提升物业管理水平。要组织有关专家、居民代表,形成第三方评估小组,实行季度抽查、年度评估制度,对物业公司的管理绩效进行评估,评选出年度优秀物业公司、物业小区,并给于奖励。要充分发挥业主选择物业公司的民主权利,根据考核结果淘汰管理水平差、服务不合格、业主不满意的物业公司,让信誉好、服务优、软硬件设施好的物业管理企业来兼并差的企业,支持服务好的物业公司做大做强,为居民提供更优质的管理服务。二是落实物业管理制度。物业公司的服务业绩和绩效要接受业主的监督、得到业主的认可。物业费收支情况,物业的服务工作计划、工作成绩要在物业小区内公告,接受业委会的监督。要不断完善住宅专项维修资金的使用管理机制,让住宅专项维修资金的收缴、使用公开透明,使住宅专项资金更好地发挥效益。完善住宅小区验收交接和物业管理备案等制度,物业管理企业承接物业时,严格落实《物业承接查验办法》,对物业共用部位,共用设施进行查验,杜绝项目“带病”交付,减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。三是构建文明和谐小区。积极借鉴陈仓、崆峒等区先进经验,在小区内设立“党建活动”“医疗服务”“家政服务”等社区服务中心,以满足业主不同层次的需求。物业服务不仅要负责小区的卫生、停车、治安等,还要承担政策宣讲、法律宣传、矛盾调解等任务,更要引领广大业主形成文明健康的生活方式,不断为广大居民营造文明、和谐、舒适的居住环境。

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

   

  中共静宁县委办公室                           20201029印发